Un arrêt récent de la Cour de Cassation affirme le droit des copropriétaires à faire rompre un bail conclu entre un autre copropriétaire et son locataire, si le règlement intérieur n’est pas respecté.
En l’espèce, les propriétaires d’un local commercial situé dans une copropriété avaient donné celui-ci en location à une société ayant pour activités l’achat, la vente de cyclomoteurs, la réparation de scooters, et autres activités connexes. Les propriétaires d’un lot contigu à ce local s’étaient plaints de nuisances sonores et d’odeurs nauséabondes, et avaient assigné les bailleurs, la société locataire et le syndicat des copropriétaires, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la société et, dans l’attente de celle-ci, l’interdiction de toute activité de réparation de scooters dans les locaux loués. Ils avaient obtenu gain de cause ainsi qu’une réparation des préjudices subis de la part de la société locataire et des bailleurs (dans la mesure où ces derniers n’avaient rien fait pour faire cesser les nuisances ). La société locataire et les bailleurs avaient alors saisi la Cour de cassation. Leur argument était « qu’un copropriétaire ne peut, sans porter une atteinte excessive à la liberté contractuelle, agir par voie oblique en résiliation du contrat de bail conclu entre un autre copropriétaire et un preneur ; qu’en disant pourtant recevables et bien fondées Mmes G… et Y… P… à agir en résiliation judiciaire du bail consenti par les consorts L… à la société…, la cour d’appel a violé l’article 1166 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ».
Dans son arrêt du 8 avril 2021 (Arrêt n°381 du 08 avril 2021 (20-18.327) – Cour de cassation – Troisième chambre civile), la Cour de cassation rejette leur pourvoi. Le syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires. Ce droit s’étend à chaque copropriétaire car « le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres » et « chaque copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci« .
Cet arrêt qui concerne une location commerciale est transposable aux locations à usage d’habitation dans une copropriété.
Locataires et bailleurs sont prévenus: en cas de comportements des locataires contraires aux règles du règlement de copropriété, comme des nuisances de voisinage, tout copropriétaire pourra faire résilier le bail et expulser le locataire. Quant au bailleur, sa responsabilité sera engagée s’il n’a rien fait pour mettre fin au comportement fautif.