Les logements les plus énergivores (classe G, ayant une consommation annuelle de 450 kw/m2 et plus) ne peuvent plus être mis en location. Cette interdiction est entrée en vigueur le 1er janvier 2023. Le critère de performance énergétique qui qualifie la décence d’un logement a été modifié dans ce sens (décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine).
Cette mesure ne s’applique qu’aux contrats de location établis depuis le 1er janvier 2023.
Mais que se passe-t-il lorsque des locataires en place veulent s’assurer que le logement qu’ils louent est conforme? Le seul moyen de s’en assurer est de disposer d’un Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Or celui-ci n’est obligatoire que depuis le 1er juillet 2007. Et les diverses modifications qui concernent sa durée de validité ne concernent pas, en principe, les locations reconduites tacitement.
Est ce que le propriétaire est obligé de fournir un DPE à ses locataires si le bail est antérieur au 1er juillet 2007 et n’a pas fait l’objet de renouvellement mais d’une tacite reconduction? De même, un propriétaire bailleur d’un logement loué plus récemment et ensuite reconduit tacitement, doit-il respecter les conditions de durée de validité nouvelles du DPE?
Une lecture littérale de la loi permettait de répondre non à ces questions. Mais une récente réponse ministérielle vient semer un (gros) doute.
La députée Annaïg Le Meur avait posé une question au Ministre ministre délégué auprès du ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires. Elle voulait « savoir s’il serait possible de rendre périodique pour 10 années la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique pour éviter que les locations reconduites ne soient sans DPE valides » (Question publiée au JO le : 08/11/2022 page : 5214).
La réponse du Ministre est claire : « Si le propriétaire n’a donc pas d’obligation de fournir pro-activement un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail en application de la loi, ce dernier est en revanche en droit d’exiger un DPE valide lors d’une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect du critère de décence » (Réponse publiée au JO le : 28/03/2023 page : 2934). Le bailleur doit donc fournir le DPE si le locataire le demande. Les durées de validité du DPE s’imposent également.
Les réponses ministérielles sont des interprétations de la loi que les juges ne sont pas obligés de suivre. Mais celle-ci s’inscrit dans une évolution générale qui est celle de l’obligation de rénovation des logements. On peut donc penser qu’elle sera confirmée par les règles et par la jurisprudence.
Il est donc conseillé aux bailleurs concernés de fournir un DPE au locataire dans tous les cas s’ils veulent éviter d’éventuelles procédures.