La loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite (loi « anti squat ») vient d’être publiée au Journal Officiel du 28.
La disposition qui exonère le propriétaire d’un logement de son obligation d’entretien en cas de squat a été censurée par le Conseil Constitutionnel le 26 juillet 2023. Cette censure provoque l’incompréhension de nombreux propriétaires.
De quoi s’agit-il ?
Le propriétaire d’un logement doit entretenir celui-ci et est responsable des dommages que pourrait causer un défaut d’entretien. Cette responsabilité existe même si le logement est occupé par un locataire condamné à l’expulsion ou squatté. Cela a été rappelé par la Cour de cassation dans une affaire où un locataire dont le bail avait été résilié par le juge, avait fait une chute parce qu’un garde-corps s’était descellé. La Cour de cassation a jugé que le propriétaire était responsable : « l’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier par la victime ne peut constituer une faute de nature à exonérer le propriétaire du bâtiment au titre de sa responsabilité, lorsqu’il est établi que l’accident subi par cette dernière résulte du défaut d’entretien de l’immeuble » (Civ. 2ème,15 septembre 2022). La victime a obtenu une indemnisation.
La proposition qui avait été présentée par le député Kasbarian pour lutter contre l’occupation illicite des logements proposait de modifier l’article 1244 du Code civil, qui prévoit le principe de responsabilité du propriétaire en cas de défaut d’entretien. Le propriétaire aurait été exonéré lorsque le logement est squatté ou occupé par un ex locataire dont le bail a été résilié en justice (sauf si le propriétaire est un « marchand de sommeil »). Cette disposition vient donc d’être rejetée par le Conseil Constitutionnel.
Pourquoi ?
A la lecture de la motivation de la décision du Conseil, on comprend que celui-ci n’a pas voulu priver les tiers victimes du droit à être indemnisés. En effet, la proposition en exonérant le propriétaire, transférait la responsabilité d’un dommage sur les squatteurs ou occupants sans titre. Par exemple, un passant blessé par une chute d’une tuile n’aurait de recours que contre les squatteurs. Or ceux ci ne sont en principe ni en mesure d’entretenir le bien, ni, à plus forte raison, de payer une forte indemnisation, n’étant pas assurés. Le Conseil constitutionnel a jugé que la proposition de loi portait une atteinte trop importante au droit d’une victime à être indemnisée. D’où le maintien de la responsabilité du propriétaire, considéré comme plus solvable.
Reste la question du « droit » des squatteurs à être également indemnisés par le propriétaire en cas de dommage du un défaut d’entretien. C’est l’hypothèse qui suscite la levée de boucliers. Et le Conseil constitutionnel conscient des critiques, a précisé dans un communiqué du 29 juillet qu’il n’ pas jugé qu’il fallait reconnaitre ce droit aux squatteurs (ou autres occupants sans droit). La loi peut très bien aménager la répartition des responsabilités entre le propriétaire et l’occupant illicite, si « demeurent protégés les droits des tiers victimes de dommages ».
Il faut donc que le législateur revoit sa copie et réforme l’article 1244 du Code civil dans ce sens.